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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：21.02 萬/坪
地址：台南市東區中華東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：皇家大樓
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：37.96 坪 (不含車位面積)
主建物面積：26.79 坪
附屬建物面積：1.41 坪
共同使用：9.76 坪
土地面積：8.48 坪
樓別/樓高： 5樓 / 7樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1050 元/月
鄰近學校：復興國中、小
生活機能：7-11、全聯
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段與學區價值高：位於台南東區中華東路，鄰近夢時代商圈，生活機能成熟。優質學校資源：為復興國小及國中學區，適合重視子女教育的家庭。居住空間實感佳：總坪數近 38 坪，格局為 3 房 2 廳 2 衛，室內寬敞且配置素雅。更新維護到位：雖屋齡較長，但水電管線已全數更新，外觀與內部裝修如新，入住風險較低。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：建築已達 43 年，銀行貸款成數可能受限，且需留意未來大型整修需求。缺乏停車空間：總坪數不包含車位，對於有機車或汽車停放需求的買方是一大考量。樓層因素：位於 5 樓（共 7 樓），若無電梯或電梯老舊，對高齡長者或搬運物品較不便。
機會 (Opportunities)	保值抗跌潛力強：東區為台南核心區域，加上學區加持，長期持有價值相對穩定。適合多元需求：坪數適中且格局完整，同時適合首購族自住、家庭換屋或作為投資收租用途。低管理費負擔：每月管理費約 1050 元，相較同區域新大樓較具成本優勢。
威脅 (Threats)	老屋市場競爭力：同地段可能有更新型住宅競爭，若未來轉手需與新成屋或次新房競價。銀行估價風險：高樓層老屋在銀行貸款額度上可能不如新成屋寬鬆，需提前確認貸款事宜。社區維護狀況：雖為大廈型態，但 40 年以上的社區若住戶組成複雜，長期而言仍面臨環境管理問題。